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未来10年湛江楼市发展空间有多大?
梁小略
一、湛江房地产业的历史回顾与主要特点
(一)历史回顾
1、湛江市房地产业作为一种产业步入市场始于20世纪80年代初，1985年开发了本市具有一 定规模并基本能综合配套的一个住宅小区——海棠小区。1984-1991年间，与国内大气候和 湛江市经济发展水平相适应，本市房地产业发展处于一种缓慢发展状态，到1991年底，本市 房地产开发企业只有20多家，从业人员不到1000人，近8年里才完成房地产开发投资约46 亿元，竣工商品房面积约797万平方米，销售商品房面积约684万平方米。
2、1992-1993年10月为湛江市房地产业迅猛发展阶段，期间完成开发投资327亿元，竣工 商品房1281万平方米，销售962万平方米，房地产开发企业达453家，从业约7000人。
3、1993年10月后国家针对经济过热尤其是房地产业过度竞争的情况，采取了宏观调控政策 ，房地产过热现象得到遏制，不少地方出现结构性过剩，价格大跌。湛江市从此后至1999年 底长达6年多的时间里，房地产业一直处于比较低迷的状态。该时期年均完成开发投资44 亿元，竣工商品房259万元，销售153万元。
4、1999年以来市政府更加重视城市的建设，实施经营城市战略，尤其是加大市政配套设施 和环境工程的建设，对促进湛江市房地产发展产生了积极影响。进入2000年，住宅的投资、 施工面积及竣工面积一改前几年的负增长局面，比1999年分别增长739%、342%、2385 %；到2000年底，本市商品房平均售价比1998年底上升了400元/平方米，房地产开发投资达6 84亿元，比上年增长507%；新增房地产开发投资514亿元，比上年增长104倍；住宅 竣工面积353万平方米，比上年增长27倍。全年商品房销售建筑面积3935万平方米， 销售额为564亿元；空置1年以上面积为544万平方米，约比上年下降378%。
(二)湛江房地产业的主要特点
1、与全国发达城市和广东珠江三角洲地区比相对平缓，湛江市房地产业对国民经济的正关 联(牵动作用)或负关联(阻碍作用)相对较小。海城市的综合房地产价格指数与1993年9月相 比，分别下降36%和32%左右，而本市综合房地产价格指数只下降了6%左右，没有大起大落的 波动。
2、成片开发力度不够，缺乏具有实力和规模的房地产开发企业和经销商。本市房地产投资 规模小，开发实力不强，开发理念比较落后。全市现有房地产开发企业264家，无一级企业 ，二级企业仅占27%，主要以四级及项目公司为主。由于缺乏有雄厚资金实力的开发企业 ，房地产大部分只能以零星开发为主，无法独立开发较大规模的住宅小区，造成只见新楼、 不见新城，城市配套设施建设缓慢。
3、房地产业的投资主体和购买主体以本地为主。外来投资比例小，房地产开发企业的融资 渠道主要以本地企业自有资金(约25%)、银行贷款(约55%)和预售(约20%)为主。在历史推出 的商品房中，约70%由本市所属县市的进城居民消费，20%由本市区居民消费，只有10%为湛 江市以外的居民消费。房地产消费的外向度很低。
4、房地产开发投资的所有制结构单一。在前期，投资商主要以本市国有或集体性质的企业 为主，近三年发展迅速的是私营、股份制企业，而外商企业和“三资”企业很少。
5、住宅建设以单位建房和私人建房为主。在1999年以前以单位建房和私人建房为主，2000 年后演变为商品房(占3873%)、单位建房(3586%)和个人建房(占1735%)多种形式并存 ，但商品房所占比重仍然偏低。
6、住宅小区建设规模小，配套设施不齐全，高品位的住宅小区少。目前除霞山滨海居住小 区和赤坎金沙湾新城两大项目外，其余都是建筑面积为10万平方米以下的中小型项目，几千 平方米的项目也不少。由于建设零散，形不成规模，配套设施不齐全，使得有限的资金不能 集中投入，影响高品位住宅小区建设。
7、多功能、国际化、特色型、适用型房地产业经营大有潜力可挖。根据广东省建设厅关于 全省21个地级市房地产开发主要指标统计数据分析，2000年湛江市房地产开发投资量排于第 8位，但与广州、深圳、佛山等市相比相差甚远，为全省平均水平的1/6，但房地产开发投资 增长率位于全省第二，房地产施工面积和竣工面积分别名列第14、15位。以上数据表明，目 前本市房地产开发水平处于全省较低水平，发展潜力较大。
二、2002-2005年湛江市房地产业发展预测
(一)房地产业发展的社会经济环境分析
1、加入世贸后的市场竞争加剧
2001年底中国加入世界贸易组织后，将有更多的外国房地产公司进入中国，非国有和外资房 地产企业在我国房地产经济中的地位将进一步上升，房地产投资对国际资本市场的依存度也 会增加。开放服务市场包括房地产市场，是我国入世所承诺的重要义务。服务贸易总协定要 求缔约方最终对服务贸易实施无条件最惠国待遇和国民待遇，要求开放房地产等服务行业。 因此，我国的房地产业将面临外国同行的强有力竞争，将不得不让出一定的市场份额。
加入世贸组织后，湛江将进一步开放包括房地产业在内的服务贸易，进一步放宽对外商投资 企业的各种限制，简化外资房地产企业的审批手续，下放审批权限并对国外企业实行土地批 租，将逐步开放和扩大外国企业在湛江的开发机会及经营范围，房地产市场竞争将会加剧。
2、湛江工业化和城市化加快形成相应的置业需求
目前湛江市区三次产业结构基本上处于从农业社会向工业社会过渡时期，工业化和城市化水 平较低。从工业结构内部看，制造业比重小，工业总体上还处于初级层次。2000年工业占GD P的比重，上海约60%，广州约50%，而湛江市区约为33%，所辖县市不到20%。未来5年随着湛 江市的工业化进程的推进，必会促进城市化进程加快，将形成相应的置业需求。
3、本市周边地区经济发展增强带动效应
湛江处于粤桂琼3省区经济不发达的边缘地区，离经济发达的港澳台和珠江三角洲地区较远 ，处于广东经济发展的边缘地带；邻近的广西壮族自治区和海南省工业化城市化水平低，居 民收入、购买力水平低，是市场发育程度不高的区域。随着西部大开发战略的实施和西南出 海大通道的建设，粤桂琼经济发展速度加快，对本市的带动效应增强。
4、资金来源多元化将促进商业和工业物业的开发
由于本市经济欠发达，缺乏外商大项目的牵引作用，加上商业不景气，市场对商业物业及工 业物业的需求量少，致使房地产投资来源基本本地化，以住宅开发为主。近几年住宅开发量 的比例达90%以上，而商业性物业及工业物业开发等只占10%，全市综合性的商业大厦仅有两 家，写字楼的开发量基本为零。随着外商和内商进入数量增加、规模扩大，资金来源多元化 ，开发类型多样化，空间布局会有向郊区发展的趋势。本市作为区域性中心城市，有优美的 环境、完备的基础设施、良好的教育及医疗条件等，必将吸引市内外更多的居民进入市区投 资、置业、居住，从而加大对房地产的需求。
5、实施经营城市战略将促进房地产业的发展
近年来市政府实施经营城市战略，盘活城市的有形和无形资产，广泛吸引国内外客商投资开 发和经营本市基础设施，必须促进房地产业的健康发展，将使商业营业性物业开发加快。同 时，通过政府搭台、企业唱戏，举办各类经贸博览会、房地产洽谈会展销会等，实施 “四还”(还路于民、还绿于民、还景于民、还岸于民)工程，提高城市品位和知名度，促使 一大批投资项目的签订，外资、内联企业在湛江投资增多，必将增加对房地产的需求，刺激 房地产业的发展。
6、大型区域性基础设施建设加快将带动房地产的开发
粤海铁路、广湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛铁路以及即将动工的海湾大桥等大型区域性 基础设施建设，本市作为中心城市的作用将大大增强，对周边市县的影响扩大，特别是海湾 大桥的建成，将使坡头区的交通状况大为改善，城市基础设施建设速度加快，必然带动该区 域房地产的快速发展。
7、福利分房制度结束将刺激商品房的市场需求
通过改革调整住房供给结构，提高住房质量，将刺激居民的置业及投资需求。从本市近5年 各类住房供给结构分析，平均每年商品房供给占2904%，经济适用房302%，单位建房42 86%，个人建房2445%，单位与个人建房比例高达6731%。2000年取消福利分房，商品 房供给比例提高，为3873%，单位建房由1999年的565%下降为3586%，个人建房为17 35%。取消福利分房后居民必须通过市场获取住房，对商品房的需求将大大增加。
8、限制城市个人建房有利于房地产市场发育
2000年个人建房所占住房建设总量的比例高达5191%。个人建房难于规划管理，浪费宝贵 的土地资源，严重影响房地产市场的有序发展。2002-2005年本市将实施限制个人建房的政 策，有利于房地产市场发育。
(二)2002-2005年湛江房地产业发展预测
1、2002-2005年，本市经济社会发展将会上一个新台阶，总体经济实力进一步增强，经济增 长速度达到或略高于全省平均增速，市容市貌大为改观，社会保障制度健全，就业渠道拓宽 ，大部分地区达到小康水平。初步预测到2005年，全市国内生产总值715亿元，年均增长9% ，人均GDP9600元；城市居民人均可支配收入年均实际增长6%，居民购买力增强。
2、湛江市及所辖的五县(市)目前的城市化水平仅25%，根据本市中长期规划，到2005年城市 化水平达35%以上，新增城市人口737万人以上，年均增加1473万人。其中市区建成面积 约90平方公里，年均增加48万人口，按人均居住面积25平方米计算，还需建设597万平方 米房屋，年均增加120万平方米，而本市目前的年竣工面积为55万平方米左右，只能满足市 区新增人口住房需求的一半略多，市场空间还很大。
3、2000年末，我市城乡居民储蓄存款余额29814亿元。随着居民收入水平提高，居民消费 结构逐步优化，消费质量不断提高，用于提高生活质量的支出比重上升，改善居住环境与居 室设备的消费增长比较快。同时，随着居民消费观念发生变化，“以小换大，以旧换新”及 敢于用未来的钱换今天的房等，住房升级换代的市场需求必然增加。
4、2000年，湛江市的商品房销售面积在广东省排列第8位，仅为全省平均水平的1/2。但商 品房销售面积的增长率却位于全省第1位。商品房空置面积位于第17位，为全省平均水平的1 /7。商品住宅销售价格位于全省第13位，商业营业用房价格列第21位，房地产经营收入位于 第12位。这表明本市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，商业营业用房价 格低，房地产业发展潜力大。2002-2005年，本市房地产市场发展潜力将逐年得到释放。
5、在近几年购房中，中青年占有很大比重，其中用于自住约点94%，用于投资的占6%。近年 来商品房的交易基本以住宅为主，占总交易量的96%以上，而写字楼、商铺交易量仅占3%左 右。2002-2005年，本市投资性购置商品房地产者增加，用于自住的下降，写字楼、商铺交 易量比重上升。
6、根据模型估算，2002-2005年湛江市市区年均开发房地产的合理量为140万平方米，按20 万平方米左右的中型居住区规模建设，一年可建成6个高档住宅区。
三、2006-2010湛江市房地产业发展预测
1、2006-2010年，湛江市经济发展将基本达到现代化水平，全市国内生产总值、人均GDP、 全社会固定资产投资和城市居民人均可支配收入将比目前翻一番多，住房与收入之比将达到 5∶1。
2、到2010年，湛江市区建成面积将达110平方公里，城市人口规模达110万，年均增加约5万 人，按人均居住面积30平方米计算，需新增约1400万平方米商品房，加上旧房折旧因素，年 均须新增300万平方米左右。
3、到2010年，湛江市区居民的恩格尔指数降低至28%左右。随着居民收入水平提高，居民投 资档资高、环境优美的房地产的消费支出所占比重上升，用于改善居住环境与居室设备的费 用有较大幅度的增加。
4、随着社会化商品化加速，人口流动频率加快，家庭小型化、单身化趋势增强，房地产消 费观念发生根本性变化，升级换代的房地产市场需求进一步增加。
5、到2010年，湛江市的商品房销售结构也会发生明显变化。国内外客商尤其是港澳台及粤 桂琼、大西南地区的客商将置业于环境优美的海滨城市，房地产市场活跃程度明显增加。投 资性购置商品房地产者增加，升幅约达25%左右；写字楼、商铺交易量比重上升，占15%左右 。二、三级房地产市场活跃，交易价格基本保持在年均增幅8%的水平上。
6、根据模型估算，2006-2010年湛江市市区年均开发房地产的合理量约为300万平方米，按3 0万平方米左右的居住区规模建设，每年可建成10个左右高档住宅区。
四、未来10年间加快湛江市房地产业发展的主要措施
(一)加强基础设施建设，大力改善城市投资环境。北京、上海、广州、深圳等市房地产之所 以能快速发展，得益于大规模的城市基础设施建设。2002-2010年我市要广开融资渠道，特 别是鼓励企业、个人投资基础设施建设。
(二)学习和借鉴发达城市的成功做法，先开发项目规划定点，划定红线范围后，统一做规划 设计方案，再逐步取得土地使用权。加强对容积率、建筑覆盖率及绿化率等指标的考核，加 强土地管理部门与规划部门，建设部门与水电部门、物价部门等之间的协调合作。把竞争机 制引入城市规划设计领域，鼓励与帮助房地产开发企业在建筑风格和造型上创新，激发客商 和市民的购房欲。
(三)搞好城市发展规划尤其是城市发展用地总体规划，引导房地产业健康发展。目前本市处 于两极地区用地紧张、中部土地严重闲置的局面。城市布局不合理，用地功能分区不明析， 土地资源没有得到充分合理的利用。要组织力量抓紧修编城市规划，对城市各功能区进行科 学定位，鼓励房地产企业进行规模化集约化经营，以节约土地资源，加快闲置土地回收力度 ，建立土地储备制度和规范的土地交易市场，严格限制个人建房，大力发展商品住宅。建立 和完善房地产业的环境政策，树立环境与可持续发展观念，以国家和广东省有关环境与发展 政策、法规、制度和标准作为房地产开发的行为规范。
(四)研究和采取新办法有力处置闲置地产。要借鉴海南处置闲置土地的经验，对闲置土地采 取“换地权益书”办法，政府收回土地时签发一种法律文书，被收土地者在将来政府出让土 地时，可凭该权益书从政府换回等值的土地。该办法可使政府不必动用大量财力，重新控制 土地市场，使现有的财政压力转为今后逐步释放，将分散占有的闲置土地，由政府重新统一 规划利用，也可使权益书的持有人拥有一定保障，既保障投资者的权益，也减轻政府的压力 ，达到加快回收闲置土地的目的。对闲置两年以上的土地，政府可依据国家法律采取强制无 偿收回。
(五)加强房地产市场管理的政策指导和宏观调控。大力发展住房二级市场，盘活存量商品房 。进一步简化房改房上市步伐。大力发展中介机构，提高市场交易效率。借鉴上海、广州经 验，尽快成立由政府 和银行支持下的房屋置换中介公司、开展房改房、二手商品房及一手商品房的置换交易、中 介代理、咨询服务，提高市场交易效率。放开和搞活房屋租赁市场，政府给予相应的优惠政 策，鼓励开发商利用滞销的空置商品房搞面向低收入家庭的廉价房或廉租房。
(六)加强房改资金的归集力度，增强住房金融实力。扩大住房公积金的缴纳范围，提高缴纳 比例。禁止利用住房公积金投资、参股，兴办经济实体，建立严格的监管机制。积极引导居 民利用公积金进行住房消费信贷。鼓励各大商业银行积极参与个人住房消费信贷，扩大服务 对象，实行多样化的抵押贷款方式。加快住房抵押贷款保险体系的建立，防范抵押贷款风险 。增加住房开发信贷资金，支持经济适用房建设。在贷款程序上进一步简化手续，确保住房 贷款的及时利用。
(七)鼓励房地产开发企业进行综合性、规模化的开发，限制零星开发。逐步推进住宅小区的 生态化、智能化、信息化建设；鼓励采用新技术、新工艺、新设备、新材料，淘汰不符合节 能、节水、无毒、无污染要求的原材料，建立起本市房地产发展的技术保障体系。建立新的 住房供给体系，增加经济适用住房、商品房的建设，限制个人建房，将商品房、经济适用房 、单位建房、廉租房、个人建房并存的供应结构，逐步调整为以商品房、经济适用房和廉租 房为主的供应结构，最终向住宅商品化过渡。
(八)普及物业管理知识，提高全民物业管理意识。借鉴广州、深圳等市经验，打破谁开发谁 管理模式，推行物业管理的招投标机制，让业主拥有自由选择和解除物业管理公司的权利， 建立业主与管理公司双向选择、平等协商、根据服务内容和质量确定费用等机制。培育一批 具有独立法人资格的物业管理公司，推行物业管理的专业化、社会化和市场化。
(九)重组房地产开发企业，扶优扶强，培育若干大型开发企业集团。积极创造条件实行股份 制改革，房地产企业实行政企分开。扶持和指导民营房地产企业更快发展，使之成为房地产 开发的主力军；尽快淘汰房地产开发项目公司；扶持一批实力强、信誉佳且具有一定规模的 房地产企业重组，培育大型开发“集团军”。
(作者为湛江市建设局局长)
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